Crédito habitação em 2026 — guia completo (Portugal)

Pedir crédito habitação é a decisão financeira mais importante da vida da maioria dos portugueses. Ao longo dos meus 30 anos na banca vi centenas de contratos assinados a correr, sem negociação. Este guia condensa o que precisa de saber antes de entrar num balcão.

1. Quanto pode pedir? — Taxa de esforço e LTV

Antes de olhar para imóveis, faça as contas ao contrário: quanto pode o banco emprestar-lhe?

Taxa de esforço é a percentagem do rendimento líquido que vai para prestações (crédito habitação + outros créditos):

• Até 35%: perfil confortável, quase todos os bancos aprovam
• 35-40%: aprovação ainda possível, mas condições piores
• Acima de 40%: raras aprovações e sempre com spread elevado

LTV (Loan to Value) é o rácio entre o empréstimo e o menor entre o preço de compra e a avaliação bancária:

• Máximo geral: 90% do LTV — precisa de pelo menos 10% de entrada
• Habitação Própria Permanente (HPP) para jovens: pode ir até 100% em programas específicos
• Segunda habitação ou investimento: máximo 80%, precisa de 20% de entrada

2. TAN, TAEG e Spread — a linguagem do crédito

Esta é a parte onde a maioria se perde. Explico simples:

TAN — Taxa Anual Nominal

É a taxa de juro pura do empréstimo. Em créditos indexados:

TAN = Euribor + Spread

• Euribor é a taxa a que os bancos europeus se emprestam entre si. Publicada diariamente. Muda ao longo do contrato.
• Spread é a margem que o seu banco soma. Fixo no contrato. Varia entre 0,5% e 3% consoante o perfil de risco.

TAEG — Taxa Anual Efetiva Global

É a taxa real — inclui:

• Juros (TAN)
• Seguros obrigatórios (vida e multirriscos)
• Comissões (processing, avaliação, formalização)
• Impostos (IS sobre juros)

Quando comparar propostas, olhe SEMPRE para a TAEG. Uma TAN de 3,5% e outra de 3,7% podem ter TAEGs iguais se a primeira exigir seguros mais caros no banco parceiro.

Um exemplo prático

Imóvel de 250 000 €, entrada de 25 000 €, prazo 30 anos. Considerando a mesma Euribor de referência:

• Banco A: Spread 1,0% → prestação hipotética ~1 010 €/mês
• Banco B: Spread 0,8% → prestação hipotética ~992 €/mês

Diferença: cerca de 18 € por mês, cerca de 6 500 € ao longo de 30 anos. Uma diferença de 0,2% no spread pode significar milhares de euros. Vale sempre a pena negociar.

3. Documentos que vai precisar de reunir

Prepare estes documentos antes do primeiro contacto com o banco:

• Cartão de cidadão e NIF (dos titulares e cônjuge, se houver comunhão de bens)
• Recibos de vencimento dos últimos 3 meses
• Declaração de IRS e nota de liquidação do último ano
• Extratos bancários da conta ordenado dos últimos 3 meses
• Mapa de responsabilidades do Banco de Portugal
• Cópia do CPCV ou promessa de compra e venda
• Caderneta predial e certidão permanente do imóvel

4. Prazo — vale a pena até 40 anos?

Legalmente pode ir até 40 anos. Mas há um limite implícito: prazo + idade do proponente mais velho ≤ 75 anos.

Um casal com 40 e 42 anos: máximo 33 anos. Um casal com 55 anos: máximo 20 anos.

Prazo mais longo: prestação mais baixa, taxa de esforço mais confortável, mas paga muito mais juros no total.

Prazo mais curto: prestação mais alta, poupa muito em juros. Se o rendimento permitir, considere sempre 20-25 anos em vez de 30-35.

5. Erros comuns que vejo todas as semanas

1. Aceitar a proposta do próprio banco. Não é a mais competitiva. Simule sempre em pelo menos 3 bancos.
2. Aceitar os seguros de vida e multirriscos da seguradora do banco. Muitas vezes 30-50% mais caros que uma seguradora independente. Pode transferir os seguros depois e a diferença é enorme.
3. Comprar sem entrada suficiente. Se só tem 10%, esqueça-se dos custos de escritura (mais 6-8%). Precisa de 16-18% líquidos disponíveis.
4. Não pensar no reforço da entrada. Cada 1% adicional de entrada baixa o LTV e melhora o spread. Vale a pena pedir emprestado à família ou usar PPR para reforçar.

6. Vantagens negociadas que passam despercebidas

Além do spread, há outras alavancas que compensam negociar. Costumo insistir nestas em cada proposta:

• Isenção de comissão de formalização — normalmente entre 500 € e 1 200 €, muitas vezes eliminada se pedir directamente antes da FINE final
• Isenção da comissão mensal de gestão de conta vinculada ao crédito
• Comissão de amortização antecipada — por lei tem tetos (0,5% em taxa variável, 2% em taxa fixa), mas pode ficar em 0% em algumas condições
• Bonificações por domiciliação de ordenado — descontos de 0,05% a 0,15% no spread se domiciliar o vencimento
• Cross-selling — bonificações adicionais por contratar cartão de crédito, PPR ou outros produtos do grupo (avaliar caso a caso: às vezes vale, às vezes não)

7. Refinanciamento e transferência de crédito

Se já tem crédito habitação contratado há mais de 12 meses e o seu perfil de risco melhorou (subida de rendimento, redução do LTV, melhoria da nota de crédito), vale sempre a pena testar uma transferência de crédito para outro banco.

Passos típicos:

1. Pedir a certidão da dívida atualizada ao banco atual
2. Simular em 3-4 bancos alternativos
3. Comparar poupança mensal com custos da transferência (avaliação, IS, distrate de hipoteca)
4. Confirmar comissão de amortização antecipada (limitada por lei)

Em cenários comuns, uma poupança de 30-50 €/mês é típica — em 20 anos são 10 000 €+. A transferência costuma amortizar-se em 12-24 meses.

8. Programas específicos para jovens

Se tem até 35 anos e é primeira aquisição de HPP, verifique dois programas:

• IMT — isenção parcial ou total para jovens até 35 anos em imóveis abaixo de certos escalões (regime introduzido em 2024 e regulamentado no OE de cada ano)
• Garantia pública do Estado — programa em que o Estado garante a fatia acima de 90% do LTV, permitindo em certos casos financiamento até 100% do valor do imóvel

Os detalhes destes programas mudam com cada Orçamento do Estado — confirmo consigo o enquadramento actual no momento da simulação.

9. Como negoceio o crédito habitação por si

Como consultora com background bancário, faço 4 coisas que a maioria dos clientes não faz sozinhos:

1. Simulo em 5-6 bancos em simultâneo (não só um)
2. Negoceio o spread sabendo exactamente onde cada banco tem margem
3. Comparo TAEGs e não TANs (armadilha comum)
4. Sugiro seguros externos que baixam a TAEG efectiva

Peça uma simulação gratuita — respondo em 24-48h com propostas de vários bancos comparadas.

---

Aviso: este artigo é meramente informativo e não constitui aconselhamento financeiro nem intermediação de crédito. A intermediação de crédito habitação é regida pelo DL n.º 74-A/2017 e feita por intermediários registados no Banco de Portugal.